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強拍條例應該參考香港公司收購及合併守則

2012-11-27 00:17| 發佈者: J-20| 查看: 1595| 評論: 0|原作者: J-20|來自: Sagazine

舊樓收購,舊區重建,小業主權益

香港有許多舊樓亟待重建,因此政府必須設法保障小業主的權益不受侵害


       樓宇強制拍賣由九成降為八成,本意是加快市區舊樓重建速度。但這個政策卻讓小業主權益受損,好心做了壞事,甚至淪為官商勾結的一大鐵証。


       現時強拍條例由土地審裁處處理申請。土地審裁處主要是以經濟角度去考慮申請,而不會考慮地段經合併與綜合發展後所帶來的價值。這令估值及預設底價往往遭到壓制,對小業主並不公平。而樓宇強制拍賣條例最大問題是欠缺制衡機制,即沒有補償及安置政策去保障小業主的權益。


       曾有地產代理有意無意地誤導小業主,聲稱只要收購八成樓宇業權就可以申請強拍。而事實上,有關樓宇根本就不屬於新措施的涵蓋範圍;亦有人訛稱收購了8成業權就可以申請強制拍賣,誰知道日後經強拍的樓宇售價更低。而那些脅迫小業主盡快出售物業的滋擾性行為更成為社會的一大禍害。


       強制拍賣條例的出現和修訂,原意是考慮到舊區日久失修,將來會有不少物業被賣出和重建。但其低估了因業權散佚無法進行買賣或個別業主因私人理由不願賣樓的情形,而這兩種情況正是決定重建進度的最重要因素。當局為保證社區更新進度、以免因個別人士的意願而令殘舊樓宇無法借助私人市場的力量重建,便容許地產商在取得大部分業權後即可申請強制拍賣。由於過往的強制拍賣門檻太高,令條例無法取得預期效果,當局就把門檻降低至八成。雖然政府的原意是減低地產商收樓難度以加快重建速度,但業主與發展商的爭拗卻隨著新例的實施不斷湧現。小業主往往不滿收購條件而不願意將物業賣出。在寸金尺土的香港,樓宇的售價只升不降,不少舊區小業主都希望可以儘快把手上物業脫手。但當面臨強­制拍賣時,小業主卻因與發展商實力懸殊而無法保障自己的權益。本應保障民眾的強制拍賣條例因此成為了侵害民權的惡法。


強制拍賣,舊樓小業主權益,田生地產

強制拍賣已引起爭議(圖片來源:東方日報)


       強制拍賣條例的確有助舊區更新,但如果以損害小業主業權為代價,就有必要重新審視。在舊區重建這個議題上,政府必須小心平衡各方利益。考慮到小業主和地產商對物業估價等相關資訊的認知與掌握程度存在較大差異,政府應強制後者對小業主公開一切必要的資訊以避免誤導或不公平交易的情況發生。


       相比之下,身為國際金融中心的香港有一套完善的公司收購及合併守則。若一人持有超過30%的股權,就必須進行公開收購。同樣的規則也適用於私有化進程。當小股東手中只有價值幾萬甚至幾千元的股份時,該守則可以有效地保障其權益不受大股東侵害。既然這套規則在金融市場被證明是行之有效的,政府是否可以將這套成功經驗複製到地產市場呢?


       例如政府可強制持有超過30%業權的人士進行公開收購,這樣有助於減少誤導甚至滋擾小業主的問題。較客觀與合理的地段合併與綜合發展後的價值亦可因此而顯露出來,有助於小業主確認自己物業的真實價值以加快業權的集中。最重要的是,地產商濫用強拍條例收樓的行為將得以制約,以保障業主的私有產權。



       作者為中港青年文化聯合會研究中心成員


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