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新界東北發展的最終規劃昨日公布,發展局長陳茂波(中)以建造「香港人的新市鎮」為主題,宣布發展古洞北及粉嶺北。左起為地政總署署長甯漢豪、發展局常任秘書長周達明、陳茂波、規劃署長凌嘉勤及土木工程拓展署署長韓志強。(李澤彤攝)

東北發展斥1200億 建6萬伙六成公營屋

【明報專訊】新界東北發展計劃最終規劃出爐,政府昨日宣布斥資1200億元開拓古洞北和粉嶺北新市鎮,暫擱置最爭議的「坪輋/打鼓嶺」發展,並會增加住宅密度,興建6萬個住宅,六成為公屋或居屋。發展局長陳茂波為加快發展,決定以公私合營方式開發市鎮,以粉嶺北大地主之一的恒基地產及新世界發展為例,估計會分別被徵地,用作興建公營房屋及社區設施,不過,兩大發展商可保留餘下私地,經補地價後興建私宅,基建配套則由政府包底負責。而收地賠償達300億元。


三成地補價後容公私合營

發展局表示,逾614公頃土地只有333公頃可以發展,當中162公頃為私人土地,政府將徵用114公頃私地,興建公營房屋和公共設施,餘下48公頃即三成,將容許作公私合營。


坪輋/打鼓嶺暫擱發展

保育團體及受影響的約千戶村民明確表明要「不拆不遷」,誓作強烈抗爭。團體批評,地產商多年來以少於百元一呎買地,現在不但可獲賠償,加上公屋旁盡是私宅,質疑規劃是為大發展商度身訂做。


新界東北發展爭議不斷,政府去年完成公眾諮詢後,花逾9個月修訂方案,昨正式公布最後規劃,下半年提交城規會,進入法定規劃程序。


基建410億 收地賠300億

整項發展計劃涉及1200億元公帑,包括動用410億元做基建發展,另外480億元建公共設施,收地賠償高達300億元,當中包括以較優厚的津貼賠償被逼遷的農戶和村民外,另以一般農地賠償價,向私人地主徵地發展公共設施和房屋。


發展局長陳茂波說,早前研究的3個發展區中,因坪輋/打鼓嶺缺乏基建接駁,會暫時擱置;古洞和粉嶺北會增加地積比至最高6倍,可建住宅由53,800個增至60,700個,增幅13%,公營房屋比例由43%增至六成。


陳茂波稱新市鎮是以「加強版」傳統新市鎮發展模式發展,符合條件的土地業權人可申請在原址經過補地價後,按政府規劃發展私宅,早年在荃灣、沙田、粉嶺及將軍澳多區嘗試過。業權人擁有的土地,必須是已規劃作「私人住宅」或「商業發展」,地皮每幅必須大於4.3萬呎,以免建成「牙籤樓」或「筷子樓」。業權人亦要有現金補償予佔用人,金額要與政府相若,並要補足地價,及在政府設定的限期前達成協議,否則地皮仍然會被政府徵收。


徵新世界約1/3地 恒地近半

本報檢視目前發展商收購多年的農地位置,發現位於被劃為市區中心、將以高密度發展的粉嶺馬屎埔村及鄰近的烏鴉落陽,現時由恒地及新世界分別持有大量地皮。根據昨公布藍圖,估計新世界在烏鴉落陽的土地,約有三分之一被徵作興建居屋,餘下約三分之二地經補價後,可做私宅,地積比由諮詢時可作中密度發展,改為高密度發展;恒基主要在馬屎埔的土地,亦料有約一半被徵建超過6000個公屋單位,及其他政府設施,餘下一半地被劃成6幅私宅地,4幅地的地積比由3.5倍至5倍,增至6倍,另外兩幅為中密度發展。


李永達:料發展商利潤千億

一直關注東北發展的土地正義聯盟成員陳劍青分析,長實在古洞擁有部分地皮,及新世界名下的粉嶺土地,在這次均獲政府在規劃中提高發展密度至6倍,而恒地在粉嶺北亦有大片土地合資格申請,批評計劃是為發展商量身訂做的換地計劃。土地監察主席李永達批評,發展商在補地價後可以興建豪宅,變相可獲更高利潤,他估計涉及利潤可達1000億元,質疑政府此舉是為發展商「開綠燈」,有官商勾結之嫌。

http://news.sina.com.hk/news/20130705/-3-3009585/1.html





地積比增至6倍

粉嶺古洞北伙數如5太古城

【明報專訊】新界東北最終規劃大增公屋及居屋,公營房屋比例達六成,其中圍繞擬建古洞的新市中心,及粉嶺北的市中心,地積比由3.5至5倍,提高至最多6倍,兩區共建6萬個單位,伙數相當於5個太古城。規劃署指建築物高度會由鐵路站周圍起向外遞減,塱原會保留作自然生態中心。

古洞北建鐵路站成中心點

規劃署長凌嘉勤表示,在古洞北開設連接落馬洲支線的鐵路站,將成為高密度住宅及商業發展的中心點,地積比約6倍,與現時馬鞍山的新港城相同,料未來古洞北八成人口住在鐵路站半徑500米範圍內,建築物高度由鐵路站周圍起向外遞減,至周邊的地積比為3.5,相等於白石角的天賦海灣。

政府又會同時預留土地興建醫院、中小學等,而兩條原居民村燕崗村和河上鄉村會保留,當中有風水林及風水山。

馬屎埔村成新市鎮核心

粉嶺北方面,政府將沿梧桐河發展成河畔社區,東西兩邊會佈置兩個公共交通交匯點,高密度住宅及商業發展將集中於交匯點的500米內,現時的馬屎埔村將成為新市鎮核心區。

政府已預留土地作社區及休憩設施,包括在塱原建自然生態公園,另外沿梧桐河有單車徑等。

塱原建生態公園

發展局長陳茂波說,古洞北和粉嶺北的發展初步投資額1200億元,發展區中的住宅最快2022至2023年才可入伙,但在規劃上會留有彈性,如佔六成、達3.7萬個的出租公屋及居屋比例亦可適時調節,而私人用地會按照當時情况,盡可能推出「港人港地」。另他指由於坪輋及打鼓嶺沒有鐵路等交通配套,會暫時剔出發展範圍,留待日後研究作更好發展。

http://news.sina.com.hk/news/20130705/-3-3009584/1.html




恒地:要研究 新世界:未必加快發展

【明報專訊】恒地發言人說,對於政府公布的新界東北發展計劃內容,公司尚要詳細研究。新世界發展執董兼聯席總經理陳觀展表示,政府在新界東北採用公私合營方式發展,並提高項目地積比,可增加區內單位供應,對社會整體都是好事,雖然該公司在區內亦有不少地皮,但他指現階段未必會加快該些地皮的發展速度。

市場料恒地380萬呎地或「重生」

政府宣布提高新界東北一帶項目地積比率,區內大地主即時受惠,其中恒地(0012)持有的粉嶺烏鴉落陽馬屎埔一幅佔地約380萬方呎的地皮,多年來未獲城規會通過發展,但現在有機會「重生」,市場預料會發展成旗下重要旗艦項目。

新界東北一帶多年來以恒地、新地、新世界為最大地主,部分地皮迄今仍未獲城規會「放行」。以上述恒基馬屎埔約佔36公頃(約380萬方呎)的項目為例,恒地早年申請興建48幢30層高住宅,涉及約1.4萬個單位,但有關申請遭城規會否決。

據悉,上述位於梧桐河邊的地皮,據政府規劃,料約一半興建成公屋,另外一半可以地積比率最高6倍建私宅。換言之,政府將向恒地徵地約190萬呎,另外約190萬方呎地皮,可補地價後上馬,政府將為區內興建道路。

測量師:恒地有利

高緯環球測量師張翹楚認為,政府一方面向恒地徵地,將會作出賠償,另一方面,餘下部分亦可建私樓,比起項目現時遲遲未能發展,對恒地而言絕對有利。

http://news.sina.com.hk/news/20130705/-3-3009583/1.html

政府收晒所有地又講強搶民產.