未來4年落成私宅 遠低年均2萬目標

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業界料平均僅1.15萬單位【明報專訊】去年10月特首發表施政報告表示，為確保樓市健康平穩發展，未來10年平均每年需提供可建約2萬個私人住宅單位的土地，但運輸及房屋局昨公布最新的私人住宅一手市場統計數字，業界從過去數年住宅施工量推算，2011年至2014年每年的住宅落成量平均只有1.15萬個，遠遠低於政府訂下的2萬個目標。

根據政府公布數字，去年私宅落成量僅1.34萬伙，遠低於2萬個單位的目標，而去年已施工的私人住宅同樣只有1.34萬伙，加上2008和2009年的施工量分別低至8000和8200伙，市場預期未來數年私樓落成量仍會極度偏低，遠遠未能滿足市場需求。

息低供應少 業界料樓價續升瑞銀亞洲房地產研究部聯席董事王震宇預期，樓價在供應偏低和低息環境下，至明年底前可再升近四成，亦有地產界人士指出，如樓市繼續飈升，將會出現危機。


政府昨公布，2010年全年一手私人住宅落成量1.34萬伙，雖較2009年7200伙大幅增加86.1%，卻仍然是2001年以來第三低；而全年一手私宅施工量有1.34萬伙，雖較2009年的8200伙升63.4%，創4年新高，但因施工至落成需時數年，美聯物業首席分析師劉嘉輝估計，未來數年私樓落成量介乎1.05萬至1.26萬個，具體分佈為2011年約1.16萬伙，2012年約1.05萬伙，2013年約1.13萬伙，2014年1.26萬伙，這4年每年平均僅1.15萬伙，房屋供應短缺局面至2015年前都難以改變。

出招後5周 樓價打回原形事實上，由於供應不足和超低息環境持續，縱使去年11月政府宣布開徵最高達樓價15％的額外短炒印花稅和進一步收緊按揭等「重招」，但根據中原城市樓價指數，「重招」後樓價雖一度受壓和成交銳減，但短短5個星期後樓價已回升至出招前水平，近兩周不少樓宇單位成交價再創97年後新高。

瑞銀王震宇認為，去年私樓落成量只有1.34萬伙，完全不能滿足市場需求，樓價會持續走高，預期中原城市樓價指數會由現時約87點，上升至明年底前的120點，即有約38%升幅。他指出，過去數年施工量處於低位，估計明年只有1萬餘個私宅供應，後年更可能跌至8000個﹕「供應根本唔夠，應由公屋入手、向房委會攞地，盡快推出更多土地，起碼要增加至3萬個。」

批忽略大單位供應 政策錯誤王震宇認為，政府忽略市場最需要的大單位私樓供應，是錯誤的房屋政策。「政府應該為物業市場升級，全世界樓價最貴，香港有份；但全世界單位面積最細，一樣有份。」他指出，政府當前最必要做的是把土地資源撥歸私樓發展，紓緩供應不足問題。

政府早前推出限制發水樓措施，迫便發展商紛紛趕入則，搭「發水尾班車」，而且只得兩年期限，即兩年內不動工便報銷。美聯劉嘉輝認為，這會導致某一段時期的施工量突然增加，但認為發展商未必會一下子大量推出市場，因為推盤較受經濟環境和賣地情况影響。

「每年3.5萬才合需求」中原地產大股東王文彥認為，一手供應持續偏低，令樓價不斷向上走，樓市長此下去會有危機。「樓價不斷上升牽涉好多因素，如聯繫匯率令息口持續偏低，大量熱錢湧入等，但最起碼要做到增加供應，去年推出多次壓抑措施，但樓價根本無跌，因為市場對樓市升幅而入市的期望無變。」他認為當務之急只有加大供應，而政府每年2萬個目標仍然不夠，至少3.5萬個才合乎需求。

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