樓市已經確定轉角，請自求多福

J-20

怡居地產王文彥

樓市現在基本上可以確定已經轉角。這裏有兩個參考性指標：

1.    截至11月6日前的6周，反映二手樓價的中原城市領先指數連續下跌。如果翻查中原城市領先指數有紀錄以來(由1994年1月起)的數據，大家會發現所有連跌5周或更長的連跌紀錄，皆是樓市下跌周期中出現，包括1994年至95年、1997年亞洲金融風暴前後以及2008年海嘯前後那三次下跌浪。在樓市上升周期中，沒有一次調整是5連跌或以上的；

2.    今年恆指的高點為4月8日的24,469點，低點為10月4日的16,250點，至11月23日祇能勉強反彈至17,864點。在過往7個月，股市及地產股已大幅下跌，跌幅二、三成的藍籌地產股比比皆是，以龍頭地產股新地為例，現價較去年底的高位跌了33%。以往藍籌地產股出現這樣的跌幅後，通常可以確認樓市已經轉角或不久(三至九個月)就會看到樓市轉角。

究竟今次樓市轉角是甚麼時候出現？根據中原城市領先指數，它是在今年7月初出現的，那時是100.29點。自此以後，點數基本上是一浪低於一浪地出現。如果我們檢視一些藍籌屋苑，太古城、康怡花園、海怡半島、杏花邨、黃埔花園及沙田第一城的樓價高點分別在今年5月
(平均價$10,421)、5月(平均呎價$8,144)、6月(平均呎價$8,230)、
7月(平均呎價$8,249)、5月(平均呎價$8,067)及6月(平均呎價$6,007)出現，
較中原城市領先指數所顯示的拐點更早一、兩個月。

為甚麼樓市會轉角？除了上述兩個參考性指標，還有甚麼原因令我那樣確定樓市已經轉角，而不是一個上升浪中的較大調整？樓市轉角主因如下：

1.    2008年金融海嘯爆發後，各國央行紛紛採取大印銀紙的量貸寬鬆貨幣政策救市。這種政策治標不治本，對實體經濟幫助不大，而且有許多嚴重的後遺症。二、三年下來，美國經濟復甦似有若無，十分緩慢，失業率居高不下(總在9%以上)；歐債危機惡化，大有機會陷環球經濟於衰退；內地收緊銀根以打遏樓市泡沫和通脹，經濟放緩；隨著外圍經濟惡化，香港經濟開始轉弱，出口轉口貿易顯著放緩，公司裁員的現象已陸續出現。曾特首11月9日在美國發表「技術性衰退」論，預料今年本港經濟增長由去年的7%下跌至5%，2012年更有機會下跌至2%。在這情況下，股市首先大跌，房地產價格亦開始下跌；

2.    歐盟國基會總幹事拉加德已經提出警告，全球經濟將會面臨失落十年的風險。德國總理默克爾更明言解決歐債危機需時至少十年。香港屬開放型經濟，無可避免受外圍經濟興衰影響，那就意味香港很有可能長期(十年左右)面對經濟衰退的風險，而房地產價格已開始的下調
，亦因此不免長期延續；

3      過去兩年餘，主要利好房地產因素不外四個：土地(最終亦即住宅單位)供應不足、超低利率、源源不絕的外來熱錢(特別是國內的，大部份集中於購買香港豪宅)及通脹。但隨著經濟放緩，樓價不斷下調，市民對物業的需求大減，住宅單位供不應求不再存在；內地收緊銀根，企業資金短缺，不少民企為了籌措資金，不惜付出高昂代價向地下錢莊求借。能夠以較低成本在香港借到錢的內企，自是樂於在港融資。對香港銀行來說，貸款予內地企業，遠較本地按揭貸款利潤高。各取所需下，香港銀行「水緊」壓力有增無已，港元貸款升幅高於港元存款，除節流(少做本港按揭)外，銀行也致力於開源，滙豐和永隆等多間銀行已相繼推出新的港元存款優惠(主要是加息)吸引存款。港元成本不斷上升，按揭利率最終不斷被拉高，在短短不足半年內，按揭利率已由低位的不足一厘，上升至3.25厘，而且還有上升空間。也就是說，過往二、三年在美國主導下的超低息局面，在香港的特殊環境下，不知不覺已經灰飛煙滅；由於香港物業價格已見頂回落，而國內銀根緊縮及房地產價格開始大幅回落，內地客近期不但不再大力吸納香港的豪宅，還著手拋售在港物業，以解國內資金之急。以內地買家熱中於投資的九龍站地區為例，旺市時每月動輒百餘二百宗買賣成交，今年1月成交仍在百宗以上，其後每月交投則有如坐滑梯，一瀉如注，最近數月每月成交不外20至30宗，11月至18日為止，僅錄得六、七宗成交。內地買家已大幅減少，內地客熱錢支撐香港樓市的局面好景不再。另一方面，由於歐債危險，環球資金都走到美元避險，美滙趨升。美滙反彈驅使大量熱錢流出香港；至於通脹，國內最近基本上已成功將它控制於5%左右，若再將之下降一、兩個百份點，通脹就不足為患。如果這樣，深受入口國內貨物價格影響的香港，通脹亦有望降低。

     不難發覺，四個有利本港樓價的因素，已成明日黃花。

4      特區政府在過去一年多，實施了不少有力的壓抑樓市政策或措施(特別是額外印花稅、收緊按揭成數)，趕絕炒家，大量減少了虛假需求，物業供不應求的形勢頓時180度扭轉。在外圍經濟不濟的情況下，這些依然保持的政策或措施，加速了樓市的調整；

5      今年1月，美國顧問公司Demographia公佈的一份調查報告指出，香港住宅樓價相當於家庭每年收入中位數的11.4倍，比率數字全球最高，屬於極難負擔的水平。報告列出的82個人口達到
100萬以上的城市，各地樓價負擔中位數祇是4倍，可見香港樓價的確處於一個極其偏高的水平，遠遠超出市民的購買力。樓價位高勢危，早就想覓機調整，一旦遭遇外圍經濟惡化，終極一跌自是避無可避。

綜觀上述原因，利好樓價的因素已陸續消逝或作用大減，但不利的因素則愈來愈多，愈來愈惡化，樓市的繁榮期還怎可持續下去！這是我那麼肯定樓市已經轉角，自此從繁榮期踏入衰退期的因由。

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