長江實業有否虛假陳述

孤寂如雲

長實：無細閱樓書業主疏忽 天宇海平台單位貼地 地政署跟進

【明報專訊】馬鞍山天宇海業主投訴發展商長實（0001）誤導，指所謂「平台」單位其實在地面，矮過雙層巴士，而「5樓」單位則在地面對上一層。長實執行董事趙國雄昨日否認誤導，並指售樓書已列明樓層分佈，業主無細閱樓書屬個人疏忽。地政署則表示，最近接獲1宗有關天宇海投訴，正跟進有關個案。

有測量師研究天宇海售樓書後，直言無法看出平台單位原來是在地面，消委會委員李華明亦表示會建議消委會作介入調查。

面對天宇海業主投訴被誤導，長實執行董事趙國雄昨回應﹕「除非我們專登誤導他（買家），或不給他資料，但我們已寫得清清楚楚，我們每次賣樓，都叫買家看清楚樓書。」他又說，小業主買樓是人生最大投資，購買前應仔細閱讀樓書，無詳細閱讀樓書屬「個人疏忽」。

趙又稱，物業成交後才表示有問題，有關責任未必在發展商，而所有圖則已獲有關部門審批，樓書並無誤導，不擔心會影響長實品牌。

樓盤模型無顯示地面位置

記者翻查天宇海樓書，當中無標示平台單位其實建在地面，但有圖解說明平台層設於「會所1樓」以上。至於長實當日售樓展示的樓盤推銷模型，則無顯示地面位置，只展示平台層下還有樓層（即地庫），而對開街道，則與地庫處於同一水平。

「專業人士看不出 市民更看不到」

香港測量師學會房屋政策小組主席潘永祥曾研究過天宇海售樓書，他指售樓書無標示平台層在地面，直指長實昨日的回應不成立。「我作為專業人士都看不出，普通市民更看不到，怎樣疏忽？責任怎會在他們身上？」

潘永祥稱，政府尚未就監管一手樓立法，否則現已可引用這條例調查。即使沒有法例，政府都有方法預防發展商誤導，如屋宇署審批圖則時，不應讓長實把地面單位稱為「平台單位」，地政總署准許天宇海出售樓花時，應規定長實要與業主簽確認書，確保業主知悉單位對出是馬路。

身兼消委會委員的立法會議員李華明認為，按目前情况，天宇海平台單位可能令人有錯覺，最好由專家判斷，但不應由長實專家來斷定，他將建議消委會介入調查，而立法會房屋事務委員會亦擬跟進。

http://hk.news.yahoo.com/長實-無細閱樓書業主疏忽-天宇海平台單位貼地-地政署跟進-230738914.html

長江稱當事人沒有看清楚細則才導致此案的發生。

案情重點是綠色字部分。藍色字是長江實業的辯詞。

我沒有看過那份樓書，但我記得樓書都很厚。我的主張是如果樓書中相關條款根本就不顯眼，顧客一般情況下根本就無法留意到，那麼長江實業有很大責任。
香港合約法有重要的一點，就是條款特別是關鍵的條款（如免責條款）要讓接受要約人（acceptor）容易看到。我記得這叫做by reasonable notice。如果在合理情況下沒有看到這個條款，要約人（offeror）是無權免責的。這也適用於所有合約條款的製定。

紅色字是專家的分析。專家也認為長江實業有責任。

另外，有一個地方可以讓法庭雙方辯論一下，就是這個平台究竟是不是購買此物業的關鍵因素？是不是業主一旦知道它其實只是地台而不是平台就不會購買此物業？如何釐定平台和地台？這點可以讓專家回答。
如果這個平台是購買此物業的關鍵因素 ，長實是mere representation（不會翻譯，請高手來答）還是misrepresentation（失實陳述）呢？我傾向於後者。

可能是我想太多了，但還有一點，如果是失實陳述，這將屬於刑事罪行，那麼，誰是罪人？長實還是負責推銷的職員？

香港有一個案例是，一個銷售員向顧客推銷油煙機，將風扇轉數從2300轉虛報為3200轉（數字可能不確切）。法官判此銷售員3年（記得是3年）監禁。也就是說，銷售員而非店家被視為主犯。

如果此案涉及失實陳述，長實為了免除責任，是不是可以說他們本來就是賣地台住宅，只是銷售員為了營業額而亂吹而已呢？