【財圈識真假】大到不能倒vs「八仙」過海

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各位「巴打」，美國總統特朗普推動的《大而美法案》（One Big Beautiful Bill Act）近日獲通過，目的是為降低華府近期債務違約的可能性，但永久化2017年減稅政策、一次性將債務上限提高至5萬億美元等措施，可能改變美國財政路線，被質疑將使債務問題更加嚴重。

「高仁指點」話你知，本港部分地產發展商也瀕臨債務違約，當中新世界發展（0017.HK）是大型發展商，事實證明是「大到不能倒」（Too big to fail）。

英皇國際（0163.HK）則是中小型發展商的「首爆」企業，連同7家中小型地產商形成「八仙」；「八仙」合計債務水平不容忽視，但能否齊齊「過海」（成功化債）卻存疑。

香港文化界有「四大才子」金庸、倪匡、黃霑和蔡瀾，地產界也有四大發展商恒地（0012.HK）、新地（0016.HK）、長實（1113.HK）和新世界發展。當中，新世界發展負債為四大發展商之首，截至去年底債務總額高達1510億元，淨負債比率57.5%，短期債務超過322億元，賬面現金僅得218億元，資金缺口超過100億元！

新世界毋須「人踩人」沽貨

新世界發展在缺水之下，債務危機一觸即發，備受市場關注。今年5月和6月，集團兩度延遲支付本金合共34億美元永續債的分派，涉及利息19億港元，儘管未直接構成技術性違約，但已導致股債雙殺，暴露出其資金鏈的脆弱性。

臨近債務爆煲邊緣，新世界發展啟動與銀行進行債務重組談判，最終成功簽訂總額約882億元的新再融資定期貸款融資協議，最早的債務到期日推遲至2028年6月30日。集團以新債冚舊債，獲得3年的緩衝期「續命」，不用還本、只需還息，提供了寶貴的喘息空間，以應對龐大的債務負擔。

新世界發展暫時脫險，不排除與其龐大規模有關，其負債總額佔本港銀行的物業貸款7%，舉足輕重。

這看在銀行界「睇場」（監管機構）金管局的眼裏，新世界發展一旦爆煲，可能引起連鎖反應（chain effect），並構成本港金融系統性風險。集團向金管局「叫板」之下，金管局主動向銀行了解情況，最後獲得銀行額外通融。

所謂「爛船都有三斤釘」，新世界發展本身仍有一定實力，從事住宅地產發展之餘，還有不少值錢的物業資產可作貸款抵押品。消息指出，是次再融資有價值150億美元的物業作為抵押品，包括位於尖沙咀的核心資產Victoria Dockside綜合體納入次級抵押，整個抵押品池共包含約40個物業。

新世界發展是次「博一博，單車變摩托」。儘管大股東鄭氏家族可能輸了「面子」，但贏了「裏子」。集團毋須與其他地產界「大孖沙」拋售海量的商業物業，避免了「人踩人」沽貨場面，姊妹公司也可繼續風風光光，在本港資本市場如常運作，家族成員則可「馬照跑、舞照跳」。

中小發展商合計負債不容忽視

至於英皇國際，本身擁有較多商業物業（Commercial Real Estate，CRE），大部分已用盡作為抵押品，該公司未必有本錢可與金管局或銀行周旋，故此預計其不會如新世界發展般因「大到不能倒」而獲銀行界「睇場」拯救。

不過，大行富瑞今年初曾評估中小型地產發展商的財政狀況，發現11家中有8家相對高風險，除已爆雷的英皇國際外，還有麗新發展（0488.HK）、路勁基建（1098.HK）、九龍建業（0034.HK）、資本策略地產（0497.HK）、遠東發展（0035.HK）、宏安集團（1222.HK）和德祥地產（0199.HK）。

據彭博報道，這些本港中小型地產發展商合計至少負債1730億元，其實已相當於或超過一家新世界發展所欠下的債務！換言之，倘若「八仙」齊齊「倒下」（債務違約爆煲），其威力猶如新世界發展的「大到不能倒」，相信銀行救與不救，都費煞思量。

信報