報告：11家香港中小型地產商8家高風險

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富瑞於今年1月初重新評估本港中小型地產發展商的財政狀況，發現11家中小型發展商中，8家出現相對高風險情況，較去年的5家為高，反映發展商的財政狀況及盈利能力進一步惡化，相信會加快發展商出售資產或集資情況。

對於大型地產發展商而言，富瑞談到，新世界以平均售價18500元出售皇都戲院一期項目，價格較近期項目低11%，由此可見地產發展商今年面對的利潤壓力將較去年更大，因早前減價的預售樓花項目開始反映在入帳利潤上。

四個準則評估財政狀況

富瑞以四大準則評核發展商的財政狀況，分別為(一)淨負債比率低於40%；(二)現金相對短債比率高於1倍；(三)1年內到期債務佔總債務少於50%；(四)利息覆蓋率少於1倍。

富瑞指，11家中小型發展商之中，只有3家發展商的淨負債比率低於40%，較去年減少1家，高風險中小型發展商的平均淨負債比率高達81%，較去年高2個百分點，而且8家發展商未能滿足第3及第4項準則，而高風險發展商的總債務擴大至1250億元，與新世界發展 (017)的債務敞口相若。

新世界違約風險較低

富瑞較早前評估了新世界的可回收資產值，加上新世界的銀行貸款均是有抵押的再融資，因而新世界的違約風險較低，但這並不意味香港銀行可以「安全」地避開商業房地產的影響，因高負債比率的小型發展商及新世界合計佔本港商業房地產貸款總額約16%，此該行及部分專業房地產投資者認為，至少20%至30%本港商業房地產貸款存在評級下調的風險。

假設15%商業房地產貸款降級至第二階段，15%降級為不良貸款，而第二階段的覆蓋率為5%，不良貸款的違約損失率20%至25%，則港銀所需的總撥備或佔香港商業房地產貸款3.75%至4.5%，或風險成本(CoR)60至70個百分點。

富瑞指，中銀香港(2388)、東亞銀行(023)及恒生銀行(011)為8家高風險小型發展商的主要銀行，大華銀行則為5家發展商的主要銀行，星展及華僑銀行則為4家發展商的主要銀行。

香港商報