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發表於 2013-2-19 17:39:47
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拆售倘違契 交易可能取消
雍澄軒開價吸引 業界提入市須知
【明報專訊】長實破天荒拆售雍澄軒酒店,開價較市價略低,加上發展商聲稱可避免額外印花稅及買家印花稅,有一定吸引力,但買家要留意,地政總署表明正調查這次拆售有否違反地契條款,若最終發現買賣屬不合法,交易可能要取消,若捲入訴訟,訂金被綁之餘,房間亦不能自住;此外,服務式住宅屬商業物業,按揭成數和供款年期會較短,每月供款額會較同等樓價的住宅高出三成。
中信證券國際證券研究部執行董事顏偉洪說,長實是次拆售雍澄軒酒店房間,單位始終非普通私人住宅,部分房間連租約,售價自然較同區住宅價便宜。
律師:若無法團 管理或變差
律師黃國桐指出,酒店房間賣散後,雖仍由酒店管理,但估計難以成立業主立案法團,日後管理可能變差,甚至比「劏場」(即分拆出售之商場)情况更壞。
測量師學會建築測量組前主席何鉅業則認為,酒店與住宅在安全上分別不大,但酒店不可明火煮食。他最擔心有關拆售是否違反地契條款,若發現有關買賣不合法,政府有權沒收整幅土地,買家要負上一定投資風險。有業內人士說,若有問題,很可能要取消交易,長實要退訂給買家,最壞情况是買家付出的金錢化為烏有。
除地契問題外,永隆銀行按揭及抵押貸款部主管蔡爾全說,因項目地契屬商業用途,故會按照非住宅物業的準則審批按揭,最多只可借五成;因今次出售之物業,最長只提供15年供款年期,加上一按只可借樓價五成,買家必須靠二按才可借七成,若以入場單價售價339.4萬元、一按息2.65厘、二按息5.25厘計算,15年間每月供款16,892元,而同等價值之住宅單位,全期20年,每月供款為12,764元,每月供款額相差約三成。
雍澄軒現時管理費每方呎每月2.9元,而毗鄰的住宅雍雅軒,去年底管理費1.5元,兩者相差近一倍,若買家把單位出租,將影響實質租金回報。
議員憂酒店供應更少
另外,旅遊發展局數據顯示,截至去年12月底,本港有超過210間酒店,共提供約6.8萬房間,當中96間酒店為2003年以前落成,屬於舊酒店地契,沒條款禁止拆售,意味有潛質「合法」拆售,共涉及3.81萬房間。立法會議員謝偉俊擔心,隨着社會對住宅需求殷切,會有愈來愈多發展商將酒店盤拆售套現,最後令內地客歡迎的三星酒店供應量減少。立法會經濟發展事務委員會議員胡志偉指出,拆售酒店是「殺雞取卵」,會對酒店供應構成壓力,促政府在舊酒店契約的條款上「做工夫」。
測量界:屬個別項目
酒店業主聯會執行總幹事李漢城說,事件屬長實商業決定,且拆售後部分單位亦會作酒店,相信可維持房間供應量。測量師學會房屋政策小組主席潘永祥指出,03年前酒店用地的規限較寬鬆,致出現灰色地帶,但在旅遊業興旺下投資酒店亦有可觀回報,相信今次屬個別項目。
http://news.sina.com.hk/news/20130219/-2-2898380/1.html
擺明迫政府落重藥! |
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